今回は税理士によって評価が異なると言われる『土地の評価』について解説いたします。

～　『土地の評価』ってどうするの？　～

相続税の計算は、亡くなった方の財産をすべて金額に換算し、それらを合計して計算します。

預貯金であればわかりやすいですよね。

残高を見ればすぐにいくらというのが確認できます。

では土地はどうでしょうか。

土地も金額に換算する必要があるのですが、土地は一物四価（いちぶつよんか）と言われるくらいたくさんの評価の考え方があります。

相続税を計算する場合は、公平な課税を行うために、一般的に道路に設定された１㎡あたりの価額（路線価）を使って評価をするよう、税務署が通達を出しています。（評価倍率を使う地域もあります）

単純に　路線価100,000円　敷地面積　200㎡　であれば　100,000　×　200㎡　＝　20,000,000円　が土地の相続税評価額となります。

～　『土地の評価』は以外と複雑！？　～

では、単純にこの１㎡あたりの価額と敷地面積を掛け算して評価が終わりでいいのでしょうか。

もちろんそうではありません。

不動産を購入する際、道の広さや、日当たり、音、土地の形、高低差、周辺環境などいろいろ気にしますよね。

それは、土地がその場所にしかない唯一無二の個性を持っているからに他なりません。

個性があるものを同じ評価基準で統一すると不都合が生じます。

この個性が相続税の評価の場面でも考慮できるように、税務署の通達で細かく評価の方法が規定されています。（よく考えられているなとつくづく感心いたします）

例えば、いびつな形の土地であれば、『いびつさ具合に応じて何％減額していいですよ』とか、『前の道が狭ければ評価を下げられますよ』とか、たくさん用意されています。

～　『土地の評価』を下げるポイントは役所調査・現地調査で見つけろ！　～

この様々な評価を下げる要素は、市役所から毎年届く固定資産税の納税通知書や、法務局の登記簿など、書面上だけではわかりません。

そういった資料をもとに、管轄の役所で土地にかかる様々な規制について確認し、現地に行って土地の状況を確認しないと見えてこないことが多々あります。

土地が複数あるお客様の場合、その調査にまる一日費やすこともしばしばです。

この調査を行うことが土地の評価を下げるうえで非常に重要なことなのですが、この調査をせずに評価を終わらせてしまう税理士も多いと聞きます。（土地が遠方すぎると費用対効果も考慮は必要ですが…）

ここが『土地の評価』が税理士によって異なるといわれるところであり、相続税申告を依頼する税理士選びの成否のポイントでもあります。

お客様もプロではありませんので税理士から土地の評価について説明を受けてもわからないまま終わってしまうことも多いでしょう。

私は、もともと不動産業界で実務経験があり、都市計画法や建築基準法の規制を調べに役所に行き、現地を確認することを日課のように行っていましたので、この不動産の調査には自信があります。

いつも調査で評価減ポイントを発見すると『よっしゃ！』とマスクの下で笑ってしまいます。

また、事務所を出て青空の下で現地に行くとちょっとした旅行気分も味わえるので、かなりの現地調査好きです。（かなり珍しいタイプの税理士だと思います。）

以前、お客様の土地に雪が積もってなかなか現地調査に行けず、雪解けをこころ待ちにしたこともありました。

　まとめ　

国税庁公表のデータによると、令和2年のすべての相続財産に占める土地の割合は、全体の34.7％にもなり、その評価によって相続税の負担が大きく変わることは明らかです。

相続財産に不動産がある方の相続税申告は、是非、税理士がしっかりと役所調査、現地調査に行き、評価減ポイントを見つけるノウハウをもつ事務所にご依頼ください。